博狗体育场_【大佬】王健林去哪儿了?

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　　来源：风声岛（ID：fengshengdao）

　　作者：海边的风声君

　　01

　　2017年的夏天，王健林、孙宏斌、张力等一众地产圈大佬齐聚一堂，无数媒体围在室外等候，以求拍照赢得新闻头条。

　　13个万达城和77家酒店打包出售，可谓是世纪交易。

　　然而，原本应是上流社会的杯觥交错，会议室内却传来了激烈的争吵声，甚至伴有响亮的摔玻璃杯的声音。

　　室内隐约传出的声音让人面面相觑，室外王健林下属的反应更是让人心生疑窦：大佬云集的签约会议，各类材料本应准备齐全毫无差池，万达集团的工作人员却在签约会议的重要关头忙着找打印机。

　　而后续公开的交易价格揭示了争吵等一系列“意料之外”事件的缘由。

　　13个文旅项目只卖了400多亿，77家酒店的价格更是“低价出售”不到200亿。前期的投入没回本，后期的利润也没赚到。

　　站在2017年的时间节点，万达集团对万达城和酒店的出售可谓是“被迫”断臂求生，屈服于高下载博狗体育额的负债只能低价出售。

　　从2017年到2021年，整整四年的时间，在房地产圈泡沫日益扩大的同时，王健林却愈发低调，几近消失，只有儿子王思聪还时不时在众人的视线里蹦跶，传出与一众网红美女的绯色大瓜。

　　然而时移世易，在当下恒大生死难料，融创、龙湖等一众房地产商焦头烂额之际，早早转型的万达仿佛是房地产圈里的一股清流，去负债化去高杠杆的一切风吹草动都与他无关。

　　不少人慨叹，王健林对手中大量房产的抛售可谓是塞翁失马，焉知非福。

　　然而，潮水尽退时，方知谁在裸泳。

　　仔细梳理王健林和万达集团近年来虽低调却频频的业务动向，王健林能够从房地产圈的哀鸿遍野中全身而退，看似是偶然，实际是必然。

　　这是一个局中局。

　　02

　　王健林的全身而退，早在1500天前就有迹可循。

　　在2017年之前，房地产行业可谓是一片向暖，王健林的万达集团作为房地产行业的龙头也是如日中天，风生水起，王健林更是进军海外房地产圈，放出豪言要“围剿迪士尼”。

　　然而天有不测风云，伴随着紧张的国际形势，是国内外汇大量外流，外汇储备不断减少的窘境。

　　而伴随着外汇大量外流的，是人民币贬值乃至可能导致通货紧缩的风险。

　　也正因如此，为了规避通货紧缩经济萧条的可能，收紧海外投资贷款来进行资本管制也必然就提上日程。

　　而对于高速扩张的房地产商万达而言，贷款来源收紧无疑是一场突如其来，却又凶险万分的打击。

　　毕竟，高速扩张往往也意味着现金流高速周转，而在房地产企业本身高负债率的特性下，一边大量的钱投资出去，另一边原本预期能借到的银行贷款却突然到不了账了。

　　这时就只有两个选项。

　　要么加杠杆，借不到银行贷款那就加利息借信托或者投资人的钱，然后把资金成本再通过提升售价传递给市场。

　　这时如果卖出去了，那么企业依然赚钱，全社会为资金成本买单；如果售价太高卖不出去，铺出去的成本难以收回，面临的就是企业全线崩盘。

　　要么减投资，借不到银行贷款那就不借，把已经铺出去的投资打个折卖出去，博狗体育博彩网址直接退出市场。

　　这种做法固然保险，然而对于主营业务就是房地产的企业来说，不仅相当于放弃了到嘴边的肥肉，更可能面临后续增长不继的发展问题。

　　03

　　前者放手一搏，后者壮士断腕。

　　两个选项看似都合理，毕竟有人愿意孤注一掷，有人选择卷土重来。

　　然而对于“房住不炒”的政策大形势来说，通过拉高售价将资金成本转移给全社会的行为显然很难走通。

　　许家印的选择是前者，继续扩张加大筹码，直至今日终于迎来恒大财富爆雷的“唏嘘”。

　　相比于许老板的“豪赌”，王健林的断腕明显更顺“势”而为。

　　2017年开始，继万达城文旅项目和万达酒店打包出售给富力和融创之后，王健林就开启了一路“卖卖卖”之路。

　　2018年年初，仅时隔半年，王健林就先后出手抛售了文旅集团和13个万达城的建筑相关业务的公司，以及万达商管14%的股份，回款400亿，成功把融创、腾讯、京东、苏宁都拖下了水。

　　就连海外的房地产相关项目也一并转手出售，澳洲黄金海岸项目的55%股权、悉尼项目的100%股权、洛杉矶的Beverly Hills项目……零零总总卖了小100亿。

　　到2019年初，王健林更是将万达集团的37家百货门店全部出清给“接盘侠”苏宁，挥一挥衣袖，彻底告别了实体房地产业务。

　　万达从一个房地产龙头，变成了三四流的房地产企业。

　　有人断言，房地产大佬界，再无王健林。

　　04

　　对于2019年仍然一片火热的房地产圈而言，万达的“退圈”无疑是爆炸性新闻。

　　但站在当下2021年这个时点，对于王健林而言，当初的决策或许是在行业“最后的狂欢”前最好的安排。

　　在王健林不断抛售甩卖手中的资产的同时，万达集团持有的资产和负债都大幅度减少，完成了由“重资产”模式向“轻资产”模式的战略转型升级，成功摆脱了与高负债率伴随的房地产行业周期性下跌共进退的掣肘。

　　王健林更是干脆将“万达商业地产”改名为“万达商业管理”，主动“去地产化”。

　　万达集团在王健林的带领下也制定了新的发展策略博狗在线体育投注，从购地自持独立经营转变为基于运营管理和品牌收取租金。

　　截止今年3月，现存和在建的500余家万达广场中，有近半数均采用轻资产模式或合作模式运营实现“去地产化”。

　　其中新开业的万达广场更是严格执行王健林制定的“轻资产”策略，基本80%都采用轻资产模式建设运营。

　　王健林的“轻资产”模式也着实取得了成效。

　　在2020年万达商管的财报里，投资物业租赁及管理的业务占据总收入的逾90%，毛利率更是即使在疫情对全行业几乎都造成了负面影响的2020年，也惊人地达到了近75%。

　　要知道，即使在白酒这类稳定暴利的行业，五粮液的毛利率也才80%。

　　万达集团的“轻资产”模式可以说是全方位的。不仅万达商管放弃自持地产转而做起管理和品牌，万达酒店也同样玩起了非自有的轻资产模式。

　　从万达嘉华到万达文华，万达旗下的98家酒店里，有92家都提供管理酒店的业务。

　　也就是说，各个酒店名义上虽然叫“万达酒店”，但实际上归属权并不属于王健林。

　　王健林只是将“万达”品牌授予酒店方，并提供相应的酒店管理团队来完成酒店运营，以此收取管理费用。

　　在酒店圈提供品牌，王健林着实将房地产玩出了新花样。

　　不过，随着万达集团战略性放弃了地产业务，仅仅两年的时间，万达商管的影业收入从高达1000亿元的巨额收入急剧下滑至不到400亿元。

　　但这也成功去高杠杆化完成瘦身，无需撬动高收入规模使其顺利规避了拿地的高风险，成功摆脱了高负债。

　　而这种由“高收入+高风险”的重资产商业模式向“低负债+高利润”的轻资产商业模式的转变，在国家经济重心由房地产业向高科技制造业迁移的当下，可谓是十分符合市场大势。

　　不得不说，王老板断腕的果决在一众企业家里实属前列。

　　众所周知，船大难掉头。

　　太多企业在发展时有多么“众人拾柴火焰高”，在转型时就有多么人心涣散寸步难行。

　　融创的孙宏斌就曾在公开场合直言对王健林的欣赏：

　　“相较于贾跃亭处理事情的拖泥带水，人家老王明显极具壮士断腕的博狗体育电子游艺官网精神，这才是一个真正成功的企业家。”

　　从来都不是王健林因为高负债率被房地产圈抛弃，而是王健林因为看不到实体房地产业未来的高回报，而主动抛弃了房地产。

　　05

　　有人欢喜有人愁。

　　伴随着近日房地产圈的风声鹤唳，是王健林风风火火带着高毛利业务的万达商管港股二次上市的消息。

　　万达商管原本是打算在A股上市的。毕竟早在2018年万达商管引入融创、腾讯、京东和苏宁作为投资人时，就已经在港股完成退市。

　　然而，虽然瘦身成功的万达商管走起了轻资产高毛利的路子，经营和盈利情况也基本符合公司在A股上市时证监会的监管要求。

　　但伴随着近年地产公司的资金管控政策，对地产公司上市的审查也愈发严格，万达商管的上市也变得愈发遥遥无期。

　　而2018年引入投资人时已经签订的5年内上市协议却不等人，根据与腾讯等投资方的协议约定，万达商管需要在2023年前上市，以保证投资方的资金有一个有效的退出路径。

　　也正因如此，为了避免走张兰“俏江南”上市不及时以致被资本裹挟黯然退场的旧路，王健林早早做了打算。

　　2021年3月，万达商管公开宣布决定撤销A股的IPO申请，转而备战港股“二进宫”以完成协议。

　　而此时，距离协议要求的上市截止时间2023年10月31日，还有31个月的时间。

　　一切都还来得及。

　　9月16日，万达商管更是获得了近100亿元的投资。

　　加上中信资本和之前的腾讯等一众知名的品牌投资方合计近60亿美元的资金，万达的股东阵营可谓豪华之极。

　　资金到了账，王老板显然又一次离敲钟不远了。

　　而手续少，审核快的港股也无疑是万达集团最好的选项。

　　毕竟伴随着恒大的爆雷，高负债高杠杆的房地产公司显然已经不再受二级市场的欢迎，而万达集团这类轻资产高毛利的物业管理类品牌企业，也显然符合今年房地产调控资本收紧大环境下市场的口味。

　　因此，在能够实现快速上市的港股完成IPO，对于万达商管而言，反而很可能享受到房地产杠杆调控的红利，有效做高估值。

　　在房地产作m88明升体育博狗为周期性行业整体下滑时，万达集团却通过轻资产IPO的形式平稳落地。

　　势来时一飞冲天成功做到华人首富，势去时激流勇退最大化保全企业。

　　隐身的王健林，已然是房地产圈的最大赢家。

　　在飞速发展的时代，一波又一波的企业家们随着时势的变迁，潮来又潮去。

　　如果许老板当初并未孤注一掷，而是适当收手，或许今时今日也不会是一地鸡毛。

　　上了赌桌的企业家们，下注赢了并不稀奇。

　　能够全身而退的，才是真赢家。

　　参考资料：1.网易房产：万达走在房企转型前列？王健林的“大时代”与“小时代”2.搜狐：万达危机！老王从“首富”变“首负”，这一年到底经历了什么？！3.东部财经：王健林突然宣布告别房地产，究竟出了什么事？4.腾讯网：蓦然回首，套现千亿，逃离房地产4年后的王健林才是最大的赢家！

　　文章作者简介：海边的风声君，这里有三局：商局、政局、时局。微信公众号：风声岛（ID：fengshengdao）。

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